도로가 없어 공사 못한다고요?-국성이 만든 ‘도로 부설 허가’ 실전 사례 > 부동산스터디

안녕하세요! 국성부동산매니지먼트입니다.

"건축허가가 반려됐습니다. 도로에 접하지 않았기 때문입니다."

수많은 건·개발 인허가 컨설팅을 하다 보면 위와 같은 상황을 자주 마주합니다.

건축법상 대지(건축 대상 토지)는 도로에 접해야 하며,

이 요건이 충족되지 않으면 아무리 땅이 넓고 입지가 좋아도 건축이 불가능합니다.

국성부동산매니지먼트는 이런 문제를 해결하기 위해

‘도로 부설 허가’라는 복잡한 행정과 토목 절차를 적극적으로 대행하며,

수많은 프로젝트를 실현시켜 왔습니다.

이번 글에서는 “도로가 없어 공사조차 못 했던 땅”이 어떻게

국성의 손을 거쳐 ‘허가 가능한 땅’으로 바뀌었는지,

그 과정을 상세히 소개합니다.

사례 개요

위치: 경기도 모 시

면적: 약 1,800㎡

용도지역: 계획관리지역

사업 목적: 제조업소(제2종 근린생활시설) 신축

문제점: 대상 토지가 '도로 미접지' 상태

의뢰 배경: 거축허가 접수전, 시청 사전 협의에서 '진입도로 미확보로 허가 불가' 통보

의뢰 내용: 도로 부설 허가 추진 및 관련 인허가 일괄 대행

문제의 핵심: 도로 미접지

'도로 미접지'는 도시계획법과 건축법상 가장 기본적인 제약 조건입니다.

해당 토지는 아래와 같이 상황이었습니다.

인접 필지를 통해 진입해야 하나 사도(사유지)로

등록되어 있어 공공도로로 인정받지 못함

해당 사도는 토지주가 수년 전 매입한 자투리 땅으로,

행정상 '도로'로 취급되지 않음

기존의 포장 상태는 양호했으나,

법적으로는 '건축허가 요건을 갖춘 도로'가 아닌 것

결국 이 상태로는 건축허가, 토목설계, 구조안전 검토 등

일체가 진행 불가한 상황이었습니다.

국성의 대응 전략

국성은 다음과 같은 전략을 수립해 도로 부설 허가를

단계적으로 추진했습니다.

1. 도로 부지 소유 관계 및 지목 현황 정리

도로로 활용 중인 필지의 소유권, 면적, 지목을 확인

사도지만 토지주의 소유라는 점에서 도로 지정 가능성이 있다는 점에 주목

2. 관련 법령 검토 및 허가기관 협의

「건축법」 제44조 (도로의 정의)

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제58조 (도로시설의 범위)

해당 지자체 건축과 및 도로과와 직접 협의하여

'도로 부설'이 가능한 조건 정리

3. 도로 설계 및 인접 토지 영향 분석

도로 부설을 위해 토목기술사 동원, 도로 기준폭(4m 이상) 확보

배수, 절토, 성토, 경사도 등 이격거리 기준 반영

인접 필지에 영향이 가지 않도록 설계하고,

필요 시 동의서 확보 계획 수립

4. 도로 부설 인허가 접수

「도로법」상 도로 개설행위 신고 및 공사계획서 접수

토목설계 + 교통처리계획 + 현장사진 + 도시계획 확인도면을 첨부

공공도로로 인정받기 위한 절차를 병행하여

건축허가 접수 가능 상태로 정비

핵심 설계 요소

본 프로젝트의 성패는 '도로를 얼마나 계획적으로,

최소비용으로 설계하느냐'에 달려 있었습니다.

국성은 다음과 같은 포인트를 중점적으로 설계에 반영했습니다.

도로 폭

접적 기준에 맞춰 4m 이상 확보

포장재 및 배수 설계

기존 흙길을 아스콘 포장으로 변경 + 측구 설계 포함

차량 회차 공간 확보

1톤 화물차 기준 회전반경 설계

인근 경계 정비

경계 측량 결과를 반영해 경계 침범 없이 도로 중심선 설정

도로 종단면 설계

경사도 8% 이하, 도로와 건축 부지 높이차 고려

결과

국성의 일괄 대행을 통해 약 3개월 만에 다음과 같은 성과를 얻었습니다.

✔도로 부설 허가 완료

✔도시계획도로에 준하는 형식으로 등록

✔건축허가 접수 및 승인 완료

✔개발부지 진입로 확보로 공사 착공 가능

✔인근 지가 상승 및 타 필지 활용도 개

고객의 반응

해당 토지의 소유주는 처음엔 '도로 하나 까는 게 뭐 그리 어렵냐'고 말했지만,

직접 공무원 협의와 도면 수정을 거치는 과정을 지켜보면 생각이 완전히 바뀌었습니다.

"이런 건 설계사무소가 해주는 게 아니라 국성이어서 된 것 같아요."

"허가부터 현장까지 이렇게 다 책임지는 회사는 처음입니다."

왜 국성이 해야 했는가?

이런 도로 부설 문제는 단순 설계 기술로만 해결되지 않습니다.

국성이 맡아야만 했던 이유는 다음과 같습니다.

✔건축, 토목, 인허가 모두 가능한 원스톱 시스템

✔직접적인 공무원 협의를 통한 문제 해결 능력

✔설계사, 기술사, 인허가 실무자의 협업 체계

✔지적측량, 설계도서 작성, 민원 대응까지 일괄 진행

✔부설 도로가 향후 개발의 기반시설로 전환될 수 있도록 설계

도로 부설이 가져오는 부가가치

이번 사례처럼 '도로 하나'로 시작된 국성의 기획은 단순히

공사 허가에만 영향을 미치지 않습니다.

도로가 만들어짐으로써 다음과 같은 장기적 가치가 창출되었습니다.

인접 필지의 개발 가능성 상승

매매 시 접근성 명확화로 지분가치 증가

토지 소유주 입장에서 전용 진입로 확보로 가격 프리미엄​

향후 도시계획도로 지정 유도 가능

주변 사업자와의 협업 여지 확보

도로가 없다고 공사를 못한다고요?

그럼 도로부터 만들어 드리겠습니다.

국성은 단순한 인허가 대행을 넘어서, 개발이 불가능해 보이는 땅도

'가치 있는 토지'로 변화시킵니다.

도로 부설 허가는 단순한 토목공사가 아니라, 부동산의 미래를 바꾸는 기획입니다.

당신의 땅에도 국성이 필요할 수 있습니다.

추가적으로 궁금하신 사항은 편하게 문의 주세요

상담은 언제나 무료입니다!

국성부동산매니지먼트 1599-3579