땅이 비싸기만 하면 뭐해요. 토목공사비가 더 드는데.. > 부동산스터디

안녕하세요! 국성부동산매니지먼트입니다.

"비싼 땅보다, ‘공사하기 좋은 땅’이 진짜 좋은 땅입니다."

겉보기에는 평지 같아도 막상 공사를 시작하면

토목비용이 눈덩이처럼 불어나는 경우가 많습니다.

오늘은 토목설계·시공 관점에서 ‘비싼 땅’보다 ‘현명한 땅’이 무엇인지,

실제 사례와 함께 설명드리겠습니다.

"땅값보다 공사비가 더 나왔어요" - 실제 사례

경기도 A지역,

평당 1,200만 원에 거래된 소규모 부지.

사업주는 이곳에 근린생활시설을 지으려 했습니다.

현장답사 결과는 충격적이었습니다.

경사도: 17도

도로접면: 2m 이하

지반: 암반층 혼재

배수: 인근 하천으로 유출 불가

절토와 성토, 옹벽 필요

결과적으로 땅값 6억에 비해 토목공사비만 약 4억 8천이 들어갔습니다.

설계와 인허가 과정에서 추가되는 시간과 비용까지 감안하면,

처음 의도했던 수익률은 반토막이 났습니다.

왜 토목공사비는 감춰진 '지출 폭탄'일까?

1) 지형이 문제다: 경사도, 절·성토, 옹벽

경사가 10도만 넘어가도 절토·성토 공사ㅏ가 필수입니다.

이 공사에는 구조안정성 확보를 위한 옹벽 시공이 따라붙습니다.

! 옹벽 높이 3m 이상이면 건축구조 검토 및 별도 허가도 필요합니다.

한 부지의 경사차가 5m만 넘어도 토목비용은

수천만 원에서 억대로 치솟습니다.

게다가 절토 중 암반이 발견되면 ​발파 공사​가 필요해

단가가 급격히 올라갑니다.

2) 배수는 생각보다 어려운 문제

"빗물은 자연스럽게 흘러가지 않나요?"

아쉽지만 ​대부분의 부지는 인위적 배수계획이 필수​입니다.

배수불량은 다음과 같은 문제를 만듭니다.

민원 발생(인접 필지 침수)

건물 하자 위험

설계 변경 및 공사 지연

특히 상습침수 지역이나 저지대에 위치한 부지는 빗물펌프,

집수정, 배수로 공사등으로 공사비가 대폭 상승합니다.

3) 도로접면은 땅의 생명선

건축물 인허가의 핵심요건 중 하나는 바로 '도로접면'입니다.

2m 이상 접해야 하고, 이 도로가 ​번정도로​여야 합니다.

도로가 없다면? → 도로부설허가부터 시작해야 합니다.

도로가 있지만 사도라면? → 도로 점용허가와 소유권 분쟁을 해결해야 합니다.

이 절차에만 몇 달이 걸리고,

도로 조성비용이 수천만 원에서 수억 원까지 들어갑니다.

결국 땅이 아무리 좋아 보여도,

길이 없으면 시작도 못합니다.

국성의 토목 기획은 '예방'입니다

국성부동산매니지먼트는 토지 개발 초기 단계에서

다음과 같은 체크리스트를 적용합니다.

1. 지형 분석 (경사도, 고저차, 암반 등)

2. 배수흐름 시뮬레이션

3. 도로접면 및 진입로 확보 여부

4. 인근 개발여건 및 공공시설 인접성

5. 토목공사 예상 견적 시뮬레이션

이 과정을 통해 ​'사전에 피할 수 있는 땅'과 '기획으로 개선 가능한 땅'을 구분​합니다.

눈에 보이는 땅값이 아니라,

​실제 개발 후 수익률​을 기준으로 판단합니다. 

공사비 절감은 결국 설계의 힘

국성의 강점은 ​단순 시공이 아닌,

토목설계부터 기획하는 팀​이라는 점입니다.

예를 들어,

옹벽이 3m 이상 나올 부지를 1.5m로 설계 변경

도로가 없는 땅에 우회도로를 설계해 인허가 단축

배수흐름을 조정해 자연배수가 가능한 구조로 변경

이런 사전 기획으로 ​공사비 30~40% 절감​은 물론,

허가·시공 시간도 수개월 단축할 수 있습니다.

'싼 땅'보다 '공사비가 안 드는 땅'이 수익이 높다

부동산 투자 시 흔히 "여기가 평당 얼마야?"부터 물어봅니다.

하지만 실제 수익을 결정하는 요소는 다음과 같습니다.

이 모든 요소가 곧 ​수익률을 잠식​합니다.

그래서 국성은 '비싼 땅보다, 안전하고 효율적인 땅'을 추천드립니다.

국성이 추천하는 '토목 리스크 낮은 땅'의 조건

 자연평탄지 (절·성토 필요 없음)

법정도로 접면 4m 이상

지반 조사 결과 양호

자연배수가 가능한 지형

인근 민원 위험 요소 없음 (축사, 묘지, 하천 등)

이러한 조건을 갖춘 땅은 토목공사비를 크게 절감할 수 있으며,

인허가도 신속하게 진행돼 투자회수 기간이 짧아집니다.

진짜 비싼 땅은, 공사비 많이 드는 땅입니다

토지개발은 단순히 '좋은 땅'을 사는 것이 아니라

​'좋은 구조로 개발할 수 있는 땅'을 기획하는 일​입니다.

비싸 보이는 땅이 실제로는 공사비 때문에 손해를 보는 경우도 있고,

상대적으로 저렴해 보이는 땅이 뛰어난 설계기획으로

'고수익 개발'로 이어지기도 합니다.

국성은 오늘 현장에서 땅을 보고, 구조를 생각하고, 수익을 계산합니다.

땅이 비싸기만 하면 뭐합니까? 공사비가 더 든다면 말이죠.

추가적으로 궁금하신 사항은 편하게 문의 주세요

상담은 언제나 무료입니다!

국성부동산매니지먼트 1599-3579