토지개발 인허가, 이 순서대로 안 하면 100% 반려됩니다 > 부동산스터디

안녕하세요! 국성부동산매니지먼트입니다!

"개발계획은 다 세워뒀는데, 허가가 안 납니다."
"토목설계까지 끝냈는데, 행정기관에서 반려당했어요."
왜 이런 일이 반복될까요?
이유는 하나, 개발 절차의 순서를 무시했기 때문입니다.
오늘은 '토지개발 인허가' 과정에서 가장 중요한 정확한 순서와,

이를 지키지 않아 벌어지는 실패사례,

그리고 성공으로 이끄는 실무 전략까지 총정리해드리겠습니다.

인허가 실패는 대부분 "순서" 때문입니다

토지개발 과정에서 인허가를 받기 위해 필요한 서류나 계획들은

대부분 한 번에 끝나지 않습니다.
선행 절차가 있고, 그에 따른 후속 절차가 있습니다.
이 순서를 어기면 아무리 설계가 잘 되어 있어도 100% 반려입니다.

예시: 설계가 먼저? 인허가가 먼저?

많은 사람들이 설계부터 먼저 한다고 착각합니다.
하지만, 기획–사전검토–관련기관 협의–설계–인허가가 정확한 순서입니다.

❌ “설계 완료 → 인허가 신청 → 반려”

⭕ “사전검토 → 관계기관 협의 → 조건 충족 확인 → 설계 진행 → 인허가 신청”

반드시 지켜야 할 토지개발 인허가 절차

1단계: 사업기획 및 개발 컨셉 설정

가장 먼저 해야 할 일은 ‘어떤 용도로 개발할 것인가’를 명확히 설정하는 것입니다.

예: 주택단지 조성, 상업지 개발, 체험형 숙박시설, 공장 등

이 단계에서 토지의 현황, 용도지역, 용도지구,

지형, 인접 도로, 기반시설 등을 분석합니다.

2단계: 사전 행정 검토

‘개발이 가능한 땅인지’ 확인하는 공식적인 절차입니다.
이 단계에서 중요한 문서들:

도시계획 확인원

지목·용도지역 확인서

토지이용계획서

지형도면 (수치지도 기반)

토목사전검토 보고서

실무 팁
국성은 이 단계에서 관할 관청과 1차 협의를 진행하며,

우려 사항을 미리 점검합니다.

예: 절토 제한, 경사도 제한, 배수 불량, 도로 미접함 등

3단계: 관련 법령 및 협의부서 검토

다음은 실제 인허가에 들어가기 전, 관계기관들과 사전 협의입니다.

도시계획과, 도로과, 산림과, 하천과, 환경과, 건축과 등

협의 시 주의사항:  

하천구역 포함 여부 확인

보전산지 포함 여부

문화재 보호구역 여부

국공유지 포함 여부

진출입 도로 확보 가능성

이 단계에서 해결 불가한 규제가 확인되면, 설계도 허사가 됩니다.
그래서 반드시 설계 전에 협의가 필요합니다.

실패사례: 이 순서 무시하면 벌어지는 일들

사례 1: 도로 미접 토지, 설계 다 했는데 반려

A업체는 토지구입 후 건축설계를 진행했지만,

진입 도로가 4m 미만이라 허가 불가.

건축 인허가 반려 → 설계비 손해만 수백만 원 발생.

사례 2: 경사도 초과로 허가 불가

개발 가능하다고 판단한 B씨,

설계 완료 후 허가신청했지만

경사도 기준 18도 초과 → 절토·옹벽 허용불가로 전체 개발 무산

사례 3: 산지 전용 허가 누락

설계 완료 후 허가 신청했으나 해당 토지가 ‘보전산지’

→ 산지 전용허가부터 받아야 했음
→ 전체 일정 6개월 지연, 비용 수백만 원 손해

개발 인허가 단계별 체크리스트

꼭 기억해야 할 3가지

1) '설계'는 인허가 준비를 다 마친 후에 한다

설계가 먼저 나오면, 인허가 요건과 충돌할 수 있음

2) 도로접면, 배수, 경사도, 법적 규제는 반드시 사전 검토

이 3가지만 제대로 체크해도 80%는 걸러짐

3) 개발하려는 ‘용도’에 따라 허가 절차가 달라진다

농지라면 농지전용허가,

산지라면 산지전용허가, 계획관리지라면 개발행위허가

마무리: 순서를 지키는 것이 가장 빠른 길입니다

토지개발은 단순히 ‘설계하고 허가받는’ 작업이 아닙니다.
지자체의 눈, 관련법령, 주변 민원, 지형 특성, 공공시설 연계까지

모두 고려해야만 성공할 수 있습니다.

"이 순서만 지키면, 인허가는 반려되지 않습니다."

국성부동산매니지먼트는
처음부터 끝까지 올바른 절차로, 반려 없는 개발을 돕습니다.

추가적으로 궁금하신 사항은 편하게 문의 주세요

상담은 언제나 무료입니다!

국성부동산매니지먼트 1599-3579