개발부지 필수 체크리스트: 도로접면, 배수, 경사도 > 부동산스터디

안녕하세요! 부동산매니지먼트입니다.

― 도로접면, 배수, 경사도를 놓치면 수익이 사라집니다

부지를 개발하려는 많은 분들이 먼저 보는 것은 입지, 그다음은 용도지역입니다.

그러나 진짜 중요한 판단 기준은 따로 있습니다.
바로 ‘도로접면, 배수, 경사도’입니다.

이 세 가지는 개발의 “기초 체력”과 같습니다.
입지가 아무리 좋고 가격이 저렴해도,

이 세 가지가 문제 있으면 허가도 안 나고,

공사비는 천정부지로 치솟으며,

사업이 지연되거나 실패할 수 있습니다.

국성부동산매니지먼트는 다수의 실전 프로젝트를 통해

이 점을 명확히 인지하고 있으며,

항상 체크리스트를 기반으로 사전 분석을 진행하고 있습니다.
이번 글에서는 실제 사례와 함께,

개발부지 검토 시 반드시 살펴봐야 할 필수 요소

세 가지를 구체적으로 알려드립니다.

도로접면 ― 건축허가의 시작점

‘도로 접함’ 없이는 아무것도 할 수 없다

건축법상 건축물을 지으려면 반드시 '도로에 접한 토지'여야 합니다.
정확히는 다음 조건을 만족해야 건축이 가능해집니다.

폭 4m 이상 ‘법정도로’에

최소 2m 이상 토지가 접해야

‘도로에 접한 토지’로 인정됨

폭이 2m 미만이거나, 도로로 보이지 않는 사도에만 접해 있으면

​→ ‘맹지’가 되어 건축허가 불가 

실전 사례

경기도 A 지역에서 매입한 200평 토지.

가격은 저렴했지만, 접면한 도로가 폭 3.5m의 사도로 확인됨.

→ 건축허가 불가

→ 결국 도로 확장 협의 → 인근 토지 매입 → 지자체 도로 귀속 절차 진행 →

1년 허송세월 + 공사비 3천만 원 추가

국성의 솔루션:

토지 매입 전, 도로 종류, 폭, 접면 거리를

GIS 시스템과 현장 실측으로 이중 체크합니다.
필요시 도로확보 대안, 진입로 우회 계획,

분할 등 개발안까지 선제 제시합니다.

배수 ― 눈에 안 보이지만 가장 위험한 요소

땅은 ‘물이 흘러야’ 개발할 수 있습니다

땅 위에 건물을 올리려면 기초공사부터 하수관 연결까지 물 빠짐이 원활해야 합니다.
이를 위해 꼭 고려해야 할 것이 배수계획 및 하수도망 존재 여부입니다.

실전 사례

전라북도 B부지.

도로보다 낮은 위치에 있어 건축예정부지에 빗물과 오수가 고임.

→ 배수처리시설 신설 필요
→ 옹벽 설치 + 펌프 배수 시스템 추가
→ 추가공사비 약 4,000만 원

국성의 솔루션:

사전현장조사를 통해 고저차, 하수도망 위치, 침수 이력까지 확인.
필요시 저지대 배수대책, 관로 연장 계획, 인허가 연계 설계를

포함한 개발전략을 제안합니다.

경사도 ― 눈속임 없는 땅의 진짜 모습 

겉보기 평지? 정확한 건 수치입니다

현장에서 보기엔 평탄해 보여도,

실제로는 3도~5도 이상의 경사가 있는 경우가 많습니다.
이 작은 경사 차이가 절토, 성토, 옹벽 설치비용으로

연결돼 사업수지에 큰 영향을 줍니다.

실전 사례

강원도 C지역.

평지로 알고 매입했으나, 중앙부 고저차 3m 이상 발생.

→ 절토 1.5m, 성토 2m 필요
→ 2중 옹벽 설계 + 토사반출 비용 발생
→ 예상보다 공사비 7,000만 원 이상 초과

국성의 솔루션:

항공사진 + 현황측량 + 경사분석 프로그램을 통해 실측 경사도 제공
필요 시 경사에 맞는 건축설계 조정 및 구조물 최적화 제안

부지 사전 점검 프로세스 – 국성의 접근 방식

국성부동산매니지먼트는 다음과 같은 사전 점검 프로세스를 통해

사업 리스크를 선제적으로 제거합니다.

기초자료 분석

지적도, 토지이용계획서, 항공사진, 도로망 등 1차 확인

현장 실측

도로 폭, 접면 거리, 고저차, 배수 흐름 등 직접 확인

토목·건축 통합 검토

경사도 분석, 배수계획, 옹벽·절토 필요 여부 등 검토

개발가능성 보고서 작성

문제점 및 대안 포함한 리포트 제공

인허가 및 설계 협업 진행

필요한 경우 건축사·토목기사와 협력

이 과정을 통해 국성은 고객의 시간과 비용을 줄이고,

실현 가능한 개발안만을 제안합니다.

부지 분석 실패의 비용은 ‘수익’으로 돌아온다

땅을 잘못 사면 문제가 생깁니다.

하지만 더 무서운 건 "조금만 더 신중했으면 막을 수 있었던 리스크”를

간과하는 것입니다.

접면 도로 1m 부족 → 건축허가 불가

배수관 10m 멀리 있음 → 추가 공사비 3천만 원

사도 2도 초과 → 옹벽 2중 설치 필요
이런 문제들이 쌓이면 수익은커녕, 손해만 보는 결과로 이어집니다.

국성은 이런 리스크를 줄이기 위해 도면 한 장도 허투루 보지 않으며,

현장에서 직접 측량하고, 고객에게 정확한 정보를 드립니다.
개발은 도면이 아니라, 현장 기반의 판단으로 성공해야 합니다.

마무리하며 – 이런 부지, 꼭 체크하세요!

다음 조건 중 하나라도 해당되면 반드시

전문가의 사전 진단을 받는 것이 좋습니다.

지적도에는 도로 접면이 있는데 현장엔 길이 없음

토지가 주변보다 낮거나, 도로보다 아래 있음

지도상 평지로 보이지만 실제로 건물이 기울어져 있음

맹지이거나, 사도만 접하고 있는 부지

기존 건축물이 없음에도 오랜 기간 매도되지 않은 부지

이런 토지는 겉보기에 멀쩡해도 개발에

큰 장벽이 숨어 있을 가능성이 큽니다.
국성부동산매니지먼트는

'문제 없는 땅'이 아니라 '문제를 미리 아는 땅'을 선별합니다.

추가적으로 궁금하신 사항은 편하게 문의 주세요

상담은 언제나 무료입니다!

국성부동산매니지먼트 1599-3579