절토·성토·옹벽 설계, 제대로 안 하면 예산이 폭발합니다 > 부동산스터디

안녕하세요! 국성부동산매니지먼트입니다.

공사 전, 설계 한 줄이 예산을 좌우합니다

토지를 개발할 때 절대 빠질 수 없는 것이 토목 설계입니다.

특히 지형을 바꾸는 절토(땅을 깎는 것), 성토(땅을 쌓는 것),

그리고 이를 지지하기 위한 옹벽 설계는 전체 공사비의 판도를 바꿀 정도로 중요합니다.

단순히 "땅을 깎고 쌓기만 하면 되지"라고 생각했다가는,

설계 변경

공사 중 붕괴 위험

추가 구조물 설치

막대한 예산 증액

이런 악몽을 경험하게 됩니다.

예산 초과는 물론이고, 일정 지연까지 겪는 경우도 비일비재합니다.

사례: 절토 깊이 1m 차이로 8천만 원 날린 A씨

경기도 외곽의 한 개발지. A씨는 2층짜리 단독주택 부지를 조성하기 위해 성토 1.5m,

절토 2m로 간단히 설계해 시공을 시작했습니다.

하지만 막상 현장에 중장비가 들어가 보니 예상과 달랐습니다.

흙 종류가 점토질이어서 계획보다 붕괴 위험이 높음

주변보다 절토 높이가 과도해 옹벽을 추가 설치해야 함

우수 흐름 경사가 잘못되어 배수관 재시공 필요

결국 옹벽 구조 변경 + 배수공사 재시공 + 폐토 운반비만으로
약 8,000만 원의 추가 비용이 발생했습니다.

설계검토 단계에서 국성과 같은 전문가에게 검토만 받았어도 피할 수 있는 일이었습니다.

왜 이런 일이 생길까요?

대부분의 경우, 토지 소유자나 시공사 초반에는 다음과 같이 말합니다.

“도면은 기본으로 해주세요.”

“현장 보면서 알아서 조정하죠.”

“지형은 그냥 눈대중으로 파악해도 돼요.”

문제는 바로 여기에서 시작됩니다.

절토·성토는 평면 도면만으로 판단하면 안 됩니다.

단면, 지질, 배수 방향, 토질 특성, 토공량, 경사도, 이웃 필지와의 고저차 등을

모두 고려해야 합니다.

이 중 하나라도 빗나가면 공사 중 추가 작업이 필요해지고,

그만큼 예산이 폭발하게 됩니다.

절토·성토·옹벽, 반드시 체크해야 할 5가지 포인트

국성은 실무에서 다음 항목들을 중점적으로 검토합니다.

1. 자연지형 분석

드론 촬영, 수치지형도, 항공사진 등을 활용해

실제 고저차를 정밀 분석합니다.

2. 토질 및 지반 특성

점토질인지, 사질토인지에 따라 절토 붕괴 위험이 다르며,

옹벽 종류도 달라집니다.

3. 배수 방향 및 집수 계획

배수가 원활하지 않으면 성토 부분이 무너지고,

이웃 토지에 침수피해를 줄 수 있습니다.

4. 옹벽 구조 및 안정성 검토

L형, 역T형, 중력식 등 다양한 옹벽 구조 중 지형에 맞는 것을 선택해야 하며,

구조계산이 수반되어야 합니다.

5. 토공량 계산

절토와 성토량의 차이로 폐토 또는 부족 흙을 운반해야 하는지

계산하여 비용 예측을 정확히 해야 합니다.

‘적당히’ 설계하면 결국 두 배로 돌아옵니다

토목 설계를 대충 진행하면 ‘현장에서 조정하자’는 말이 나오기 마련입니다.

하지만 현장 조정은 곧 예산 증액으로 직결됩니다.

특히 옹벽은 구조물이기 때문에 건축허가나 준공에 영향을 줄 수도 있습니다.

이런 경우, 설계를 다시 해야 하고…

→ 다시 구조 검토하고
→ 다시 견적 받고
→ 공사 일정은 밀리고
→ 비용은 또 올라갑니다.

처음에 몇 백만 원 아끼려다 나중에 몇 천만 원 손해보는 일은

더 이상 남의 일이 아닙니다.

국성은 이렇게 설계합니다

국성부동산매니지먼트는 ‘설계에서 현장까지’ 전 과정을 관리합니다.

현장 사전답사

드론/측량기를 통한 고저차 분석

정밀 토공 설계

절토·성토 경사도, 흙 운반량, 사면 각도 계산

구조적 옹벽 설계

필요시 건축구조기술사 협업

지적도/등기부 연계 분석

경계 침범·공공지 접합 여부 확인

건축허가 연계 설계

토목설계가 건축과 충돌되지 않도록 설계 최적화

설계 잘못해서 예산 폭발했던 고객들이 말합니다

토지를 개발하거나 건축을 시작할 때,

대부분의 분들은 건축 설계에만 집중하는 경우가 많습니다.

하지만 토목 설계, 특히 절토·성토·옹벽 부분을 소홀히 하면 공사 중간에 큰 문제가 터집니다.

실제 현장에서는 설계 도면의 ‘한 줄’ 실수로 공사비가 수천만 원 이상 늘어난 사례가 비일비재합니다.

국성이 현장에서 만난 고객들의 이야기를 통해, 설계의 중요성을 다시 한 번 알려드리고자 합니다.

사례 1. “옹벽 필요 없다더니, 현장에서 두 개나 더 세웠습니다”

경기도의 한 단독주택 부지. 평면 도면만 보고 착공했지만,

현장에서 지반이 약해 붕괴 우려가 생겼습니다.

결국 옹벽을 2개 추가로 설치해야 했고,

구조 변경과 인허가 재검토까지 겹치면서 공사비가 1억 원 이상 늘어났습니다.

사례 2. “절토 깊이 1m 차이로 8천만 원 손해 봤습니다”

성남의 주택 부지에서 절토 깊이를 2m로 설계했으나,

지형 단면과 토질을 고려하지 않아 폐토 운반, 배수관 재설계, 지반 보강 등 추가 공사가 필요했습니다.

이로 인해 약 8천만 원의 예산이 더 들었고, 공사도 수주일 지연됐습니다.

사례 3. “높이 계산 못 해서 옆집이랑 소송까지 갔습니다”

인접 토지보다 높게 성토한 C 고객은 배수 문제를 간과한 채 공사를 진행했습니다.

장마철에 빗물이 이웃 필지로 흘러들며 민원이 발생했고,

결국 옹벽 설치 명령과 함께 법적 분쟁으로까지 이어졌습니다.

이 세 가지 사례의 공통점은 분명합니다.

마무리하며 – 토지는 ‘설계부터’가 시작입니다

지금 내 땅 설계 괜찮은지 궁금하다면?

옆 땅보다 낮은 위치라 성토해야 할 것 같은데…

절토하면 옹벽 설치해야 하나요?

단순 주택부지인데도, 토목설계가 필요한가요?

배수는 어떻게 계획해야 하나요?

궁금한 점 있으시면, 국성이 직접 현장 확인하고 설계부터 책임지겠습니다.

추가적으로 궁금하신 사항은 편하게 문의 주세요

상담은 언제나 무료입니다!

국성부동산매니지먼트 1599-3579