“이 땅, 바로 개발 가능할까?” – 토목 사전검토가 중요한 이유 > 부동산스터디

안녕하세요. 국성부동산매니지먼트입니다!

땅을 사기 전, 반드시 토목을 먼저 보라!
많은 투자자와 시행사들이 좋은 입지의 토지를 확보하고도

사업화에 실패하는 경우가 있습니다.

이유는 간단합니다.

'개발이 가능한지'에 대한 사전 토목 검토 없이 땅을 확보했기 때문입니다.
개발 부지는 눈에 보이는 것보다 더 복잡한 조건들을 내포하고 있으며,

지형, 도로, 경사, 배수, 인허가, 공공시설 인접성 등

다양한 요소들이 실제 사업 추진에 영향을 미칩니다.

이번 글에서는 토목 사전검토가 왜 필수인지,

그리고 국성부동산매니지먼트가 어떻게 이 과정을 통해

리스크를 줄이고 성공적인 프로젝트로 연결하는지 소개드리겠습니다.

개발 가능성은 법적 조건만으로 판단할 수 없다

토지를 매입하거나 개발을 검토할 때 많은 분들이 먼저 확인하는 건

토지이용계획, 지목, 용도지역, 건폐율/용적률 등 법적 요건입니다.

물론 중요하지만, 법적 가능성과 실제 시공 가능성은 다릅니다.

예를 들어,

계획관리지역이더라도 경사도가 심해 개발이 불가능할 수 있고

도로 접합이 되어 있어도 법정도로가 아니면 인허가 자체가 불가능하며

배수구조나 사면 안정성 문제가 있다면 막대한 추가 공사비가 들 수 있습니다.

따라서 ‘법적으로 되네?’ 수준에서 끝내선 안 됩니다.

지형과 지반, 접근성, 공공 인프라 여부 등을 포함한 종합적 토목 검토가 필수입니다.

토목 사전검토에서 반드시 확인해야 할 6가지 핵심 요소

국성에서는 아래와 같은 항목을 사전검토 시 필수로 점검합니다.

1. 도로접합 여부 (진출입로 확보)

법정도로에 접하지 않으면 인허가 자체가 불가

실질적 도로폭, 사유지 여부, 도로 확장 가능성 체크

2. 경사도 및 절토/성토 여부

경사가 심하면 성토/절토로 인한 막대한 공사비 발생

개발을 위해 평탄화 작업이 가능한지 검토

3. 지반 상태 및 배수 문제

연약지반/습지/배수 불량지 등은 지반 보강 및 배수시설 필요

침수 가능성 여부, 우수유출 경로 분석

4. 인접 필지 현황 및 소유관계

개발에 영향을 주는 인접지의 소유자, 도로 현황, 경계분쟁 가능성 등 확인

5. 공공기반시설과의 거리

상하수도, 전기, 통신, 가스, 우수관로 등의 인입 가능 여부

기반시설이 멀면 추가 비용 수천만 원~수억 원까지 증가

6. 향후 인허가 가능성

지구단위계획구역/개발제한구역/생태보전지역 여부

현행 계획상 개발 가능한지, 행정기관의 개발 방향과 부합하는지 분석

사전검토를 하지 않으면 발생할 수 있는 리스크 사례

사례 1 : 계획관리지역인데도 불구하고 인허가 거부

수도권 인근 A지역의 토지를 매입한 투자자.
‘계획관리지역이니 건축 가능하다’고 판단했지만,
실제 인허가 신청 시 법정도로 미접합 판정.
추가로 인접 토지를 매입해야 했고, 결국 총 매입비용이 2배로 증가.

사례 2 : 현장 경사도 무시로 인한 추가 토목비 1억 원

B개발사는 3,000평 규모의 대지에 임대형 창고단지를

조성하려다 경사도 문제로 큰 비용을 감수.
절토량이 많고 석축공사가 필요하여 설계 변경 및 공사비 1억 원 이상 추가.

사례 3 : 상하수도 연결 불가로 사업 중단

지방 C도시의 한 개발지.

기반시설은 가까웠지만 도로를 통과해야 하는

사유지를 통해 상수도관을 연결해야 하는 상황.

협의가 지연되며 프로젝트가 1년 가까이 지체.

국성부동산매니지먼트의 사전검토 프로세스

국성은 ‘사전검토’를 단순히 현장을 보는 수준이 아닌,

전문적인 엔지니어링 분석으로 접근합니다.

1단계: 입지 조사 및 지형 분석

국토정보플랫폼, 드론 촬영, 지적도, 고도정보 등을 활용한 정밀 분석

2단계: 도로 및 인접지 검토

법정도로 여부, 사유지 경계, 도로확장 가능성 등 확인

3단계: 지반 상태 및 수리계획 검토

배수로 계획, 토사 흐름, 우수처리 가능성 등 분석

4단계: 인허가 사전 타당성 검토

도시계획/지구단위계획 반영 여부, 행정기관 협의 가능성 사전 확인

5단계: 예비 토목계획 및 공사비 추정

평탄화 작업, 옹벽, 배수시설, 도로 신설 등 예상 비용과 리스크 정리

이러한 검토 결과는 의사결정자료(토지 매입, 사업계획 수립 등)로 활용되며,

향후 설계·인허가·시공까지 이어지는 통합 관리의 기초가 됩니다.

국성의 실제 프로젝트 사례

화성시 마도면 도시형생활주택 개발

토목 사전검토 단계에서 도로확장 계획 필요 및 배수 구조 보완 필요 확인

인접 지주와 사전 협의 후, 도로부지 매입 및 우수배수로 확보

이 덕분에 인허가 지연 없이 예정 일정 내 착공 성공

 

충남 당진 창고단지 부지 개발

경사도 12%로 평탄화가 어렵다는 문제 발견

국성이 직접 대체 토지 탐색 및 토지 교환 제안하여 사업성 확보

불필요한 매입 후 철거/절토 비용 없이 안정적 개발 진행

토목 사전검토는 ‘돈을 아끼는 보험’이다

사람들이 자주 묻습니다.
“사전검토하면 시간과 비용이 드는 거 아닌가요?”
→ 그렇습니다. 다만 이 작은 비용과 시간은 수억 원의 손실을 막아줍니다.

잘못된 땅을 매입해 수년을 허비하는 일 방지

불필요한 토목 비용 방지

인허가 실패로 인한 지연과 리스크 제거

계획 변경 없이 빠르게 개발 진입

국성의 사전 토목검토는 단순한 분석이 아닙니다.
당신의 ‘개발 성공’을 위한 사전 보험입니다.

국성과 함께라면, 땅을 보는 눈이 달라집니다

국성부동산매니지먼트는 토지 분석부터
설계, 인허가, 시공, 분양 컨설팅까지 개발 전 과정을 One-Stop으로 수행합니다.
특히 사전 토목검토와 인허가 전략 수립 분야에 강점을 가지고 있으며,
다수의 성공적인 현장 실적을 통해 검증된 솔루션을 제공합니다.

당신이 땅을 살 때, 개발을 고민할 때,
가장 먼저 국성에 검토를 의뢰하세요.
우리는 5분 안에 이 땅의 잠재력을 판별할 수 있습니다.

좋은 땅은 많습니다. 하지만 개발 가능한 땅은 따로 있습니다.
토지의 가치를 높이는 것은 위치만이 아니라 개발 가능성을 정확히 읽는 능력입니다.
국성은 그 능력을 기반으로 고객의 성공적인 프로젝트를 만들어갑니다.
개발을 꿈꾸신다면, 지금 바로 국성과 함께 시작하세요.

추가적으로 궁금하신 사항은 편하게 문의 주세요

상담은 언제나 무료입니다!

국성부동산매니지먼트 1599-3579