거래절벽 현상의 원인과 향후 전망 > 부동산스터디

안녕하세요. 국성부동산매니지먼트입니다.

최근 시장을 바라보는 투자자들 사이에선 한 가지 공통된 고민이 있습니다.
“언제쯤 다시 거래가 살아날까?”
금리, 세금, 경기… 어느 것 하나 명확하지 않은 가운데

부동산 거래는 멈춘 지 오래입니다. 이른바 거래절벽.
이 현상이 단순한 일시적 침체인지,

혹은 장기적인 구조적 문제인지 진단해보고,

지금 이 시기를 어떻게 준비해야 할지 함께 고민해보겠습니다.

거래절벽이란 무엇인가?

부동산 시장에서 흔히 사용하는 ‘거래절벽’이란 용어는 일정 기간 동안

부동산 매매 거래량이 급격히 줄어드는 현상을 의미합니다.

단순한 ‘거래 감소’와 달리 ‘절벽’이라는 표현이 쓰일 만큼,

수요자와 공급자 모두 시장에 적극적으로 참여하지 않는 상황이 지속되는 것을 말합니다.

2023년 하반기부터 2025년 현재까지도 많은 지역에서 이 거래절벽 현상이 계속되면서,

부동산 시장 전반에 불확실성이 커지고 있습니다.

그렇다면 왜 이런 현상이 발생하고, 향후 시장은 어떤 흐름을 보일지 살펴보겠습니다.

거래절벽의 주요 원인 분석

 금리 인상 기조의 영향

가장 큰 요인 중 하나는 기준금리 인상입니다.
2022년부터 본격화된 한국은행의 금리 인상은 1% 미만이었던

초저금리 시대에서 3~4%대로 단숨에 올라섰습니다.

이로 인해 대출 이자 부담이 커졌고,

주택담보대출을 활용한 거래가 크게 위축됐습니다.

실제로, 서울 아파트 평균 매매가격이 조정을 받는 동안에도

금리 인하 기대감이 없는 상황에서는 실수요자조차도 매입을 유보하고 있습니다.

부동산 세제 강화와 규제의 여파

최근 몇 년간 보유세, 양도세, 종합부동산세 등 부동산 관련

세제 강화가 이어지면서 다주택자의 매도 유인이 낮아졌습니다.
게다가 양도소득세 중과 조치로 인해 다주택자들이 매물을 내놓는 것을 꺼리고,

반면 실수요자도 ‘세금 부담이 너무 크다’는 이유로

매수 결정을 유보하는 현상이 이어졌습니다.

특히, 2023년 이후 일부 규제가 완화되었음에도 불구하고 세법이 불안정하다는

인식이 여전히 시장에 남아 있어 거래는 좀처럼 살아나지 않고 있습니다.

값 하락에 대한 우려와 관망세

2021~2022년 고점을 기록한 이후,

일부 지역에서는 가격 조정이 본격화되고 있습니다.

이에 따라 매수자들은 ‘조금만 더 기다리면 싸게 살 수 있다’는 기대를

가지고 적극적인 매입에 나서지 않고 있습니다.

반면, 매도자는 ‘지금은 팔 시기가 아니다’라며 매물을 거둬들이는 양상을 보입니다.

이렇게 매수자와 매도자 간의 ‘가격 눈치 싸움’이

심화되면서 거래는 더욱 줄어드는 악순환이 반복되고 있습니다.

경기 침체와 소비 심리 위축

물가 상승, 경기 둔화, 실질소득 감소 등의 요인으로 인해

전반적인 소비 심리가 위축된 것도 주요 원인입니다.

고정비용 중 가장 큰 비중을 차지하는 ‘주거비’에 대한 지출을 줄이려는 경향이 커졌고,

이는 전세 수요 감소 및 매매시장 위축으로 이어지고 있습니다.

신규 공급 물량 부담

2024~2026년 사이 수도권 및 지방에서 대규모 입주 물량이 예정되어 있는 가운데,

신규 아파트 시장마저 위축된 상태입니다.
미분양 리스크와 잔금 대출 이자 부담으로 인해 청약시장도 주춤하면서

전반적인 시장 흐름은 더욱 보수적으로 변하고 있습니다.

지역별 거래절벽 현황

서울 및 수도권

서울 강남권 일부 인기 지역을 제외하면,

수도권 전역에서 거래량은 여전히 침체 국면입니다.

예전에는 비규제지역이나 GTX 예정지 중심으로 국지적 활황이 있었으나,

지금은 이런 지역조차 거래량이 급감한 상태입니다.

지방 광역시

부산, 대구, 대전, 광주 등의 지방 광역시는 수도권보다

더 심각한 거래 절벽을 겪고 있습니다.

가격 조정폭도 큰 데다,

투자 수요가 이탈하면서 미분양이 증가하고 거래가 마비된 곳도 많습니다.

신도시 및 외곽 지역

위례, 동탄, 검단 등 1~3기 신도시들은 아직 입주물량이

해소되지 않은 상태에서 급매물이 다수 등장하고 있습니다.

급매만 거래되는 '비정상적인 시장 구조' 속에서 실거래가는 낮아지고 있지만,

일반 매물은 거래가 전혀 되지 않고 있는 곳도 많습니다.

거래절벽이 시장에 미치는 영향

실거래가 왜곡

거래가 극단적으로 줄면,

극소수의 급매가 시장 가격을 왜곡하게 됩니다.

실제로는 가격이 안정돼 있거나 소폭 하락 중임에도,

급매만 거래되면 '시장 전반이 폭락 중이다'라는 왜곡된 인식이 퍼질 수 있습니다.

정책 대응의 한계

거래절벽은 단순히 가격 문제가 아닌 심리와 유동성,

제도적 환경의 총합적인 결과이기 때문에 정부의 단기 부양책이 효과를 내기 어렵습니다.

일시적 규제 완화나 세금 인하만으로는 회복이 쉽지 않은 이유입니다.

시장 신뢰도 하락

거래가 이루어지지 않으면, 시장의 신호체계가 마비됩니다.

수요자들은 더 이상 실거래가를 신뢰하지 않고,

호가 중심으로 판단하게 되며,

이는 부동산 시장의 예측 가능성을 떨어뜨립니다.


 

향후 전망과 회복의 조건

금리 안정이 핵심 변수

부동산 거래의 활성화는 무엇보다도 금리와 직결됩니다.

기준금리가 3% 이하로 내려가거나,

장기적으로 하향 안정화될 조짐이 보일 때 비로소 거래심리가 살아날 가능성이 큽니다.

세제 및 규제의 일관된 완화

양도세 중과 배제, 종부세 부담 경감, 보유세 합리화 등 실효성 있는 조치가

지속적으로 이어져야만 다주택자나 법인 등의 매물이 시장에 자연스럽게 나올 수 있습니다.

이를 통해 거래량 회복의 기반이 마련됩니다.

수요자 신뢰 회복

정부 정책의 예측 가능성과 시장의 투명성이 보장되어야 매수 심리가 회복됩니다.

특히, 청년층과 무주택 실수요자에게는 장기 저리 대출,

생애최초 구입 지원 등이 중요한 회복 신호가 될 수 있습니다.

지역 간 양극화 심화

앞으로의 회복도 ‘전국 단위’보다는 ‘핵심 지역 중심’으로 진행될 가능성이 큽니다.

직주근접이 우수하거나, 교통호재(GTX 등)가 예정된 지역 중심으로만 거래가 회복되고,

나머지 지역은 거래절벽이 장기화될 가능성도 염두에 두어야 합니다.

결론: 기다림의 시간이 끝나갈까?

현재의 거래절벽 현상은 단기적인 조정이 아닌 구조적인 흐름 속에서 비롯된 것입니다.

고금리, 고세금, 경기침체라는 3중고 속에서 수요와 공급 모두 위축되었으며,

이는 어느 한 요인만으로는 해결될 수 없습니다.

하지만, 금리 인하 기대감이 커지고 있고 일부 규제완화가 시작되면서

2025년 하반기부터는 서서히 회복세의 전조가 나타날 가능성도 존재합니다.
지금은 거래절벽이지만, 이 시기를 ‘관망’이 아닌 ‘준비’의 시간으로 삼는 것이 중요합니다.

부동산 시장은 항상 순환하며, 하강이 있으면 반드시 반등이 있기 때문입니다.

추가적으로 궁금하신 사항은 편하게 문의 주세요

상담은 언제나 무료입니다!

국성부동산매니지먼트 1599-3579