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전매제한 완화와 분양권 거래 활성화 분석
2025-06-25- ㆍ
국성
- 조회 75 회
본문
안녕하세요. 국성부동산매니지먼트입니다.
“이젠 분양권, 바로 팔 수 있습니다.”
한동안 묶여 있던 분양권 전매 규제가 최근 대폭 완화됐습니다.
한때는 ‘묻지 마 청약’ 열풍이 불었지만,
전매제한 기간이 길어지면서 투자 수요가 급격히 위축됐던 게 사실입니다.
그러나 2024년 이후 정부는 미분양 해소와 시장 유동성 회복을 위해 전매제한 제도를 다시 손봤습니다.
그 결과, 수도권과 지방 곳곳에서 분양권 거래량이 뚜렷하게 증가하고,
‘단기 수익형 투자자’의 복귀가 포착되고 있습니다.
과연 전매제한 완화는 침체된 부동산 시장에 어떤 영향을 미치고 있을까요?
투자자 입장에서 어떤 전략이 필요한지,
그리고 분양권 시장이 앞으로 어디로 향할지 함께 살펴보겠습니다.
전매제한 제도의 이해
전매제한이란,
분양받은 주택을 일정 기간 동안 제3자에게 되팔 수 없도록 하는 제도입니다.
이는 투기 방지, 실수요자 보호, 주택시장 안정화를 위해 도입된 장치로,
특히 수도권이나 투기과열지구 등에서 강화된 형태로 운영되어 왔습니다.
과거에는 수도권 민간분양 아파트의 경우,
투기과열지구에서 전매제한 기간이 최대 10년까지 부과되기도 했으며,
청약자격 조건과 함께 복잡하게 얽혀 있었습니다.
이러한 제도는 주택 공급의 투명성과 실수요자 보호에는 기여했지만,
거래의 유연성과 시장 유동성 확보 측면에서는 한계가 존재했습니다.
전매제한 완화 정책의 배경
2024년 이후 정부는 지속되는 부동산 침체와 분양 시장의 미분양 증가,
건설사 부도 위기, 투자 심리 위축 등 복합적인 위기를 타개하기 위한
수단으로 전매제한 완화 카드를 꺼내 들었습니다.
정책 완화의 주요 이유는 다음과 같습니다:
미분양 물량 해소 필요
특히 지방이나 수도권 외곽에서 신규분양 물량이 소화되지
않으면서 건설사들의 자금난이 가중됨.
투자 수요 회복 기대
거래 제한 해제를 통해 분양권 시장의
유동성 확보 및 투자자 유입 유도.
시장 정상화 추진
침체된 분양 시장을 되살리고 향후
공급계획의 실행 가능성을 높이기 위한 조치.
주요 완화 내용 요약
정부가 2024년~2025년에 걸쳐 발표한 전매제한 완화 정책은
다음과 같은 방향성을 지니고 있습니다:
이와 함께 분양권 양도소득세 중과세율도 일부 완화되며,
실질적으로 전매에 대한 심리적·제도적 장벽이 낮아졌습니다.
시장에 미치는 영향
거래량 증가
완화 발표 직후부터 분양권 거래 건수는 급증하고 있습니다.
특히 수도권 외곽 및 비규제지역의 거래량은 2~3배 가까이
증가한 사례도 나타나고 있습니다.
2025년 1분기 기준, 수도권 분양권 거래량 전년 동기 대비 약 120% 증가
지방 대도시(대전, 대구, 광주 등) 분양권 거래량도 70% 이상 상승
실거래가 변동
완화 직후에는 거래가 활발해지며 일시적 가격 상승세가 있었으나,
여전히 전체 부동산 경기 하락 기조 속에서는
단기 차익 실현 목적의 거래가 주도되고 있습니다.
일부 인기 지역 분양권은 웃돈이 붙어 거래되기도 하지만,
대부분은 원가 수준이거나 소폭 하회하는 가격에서 거래되고 있는 것이 현실입니다.
투자 수요 회복 신호
전매제한 완화는 "지금이라도 분양권을 사도 팔 수 있다"는 심리적 안도감을 주며,
위축됐던 투자자들의 유입을 유도하고 있습니다.
특히 외곽지역, 저가 아파트 중심으로 투자 수요가 회복되는 조짐이 보입니다.
분양권 거래 활성화와 그 한계
활성화 요인
유연해진 전매 규정
시세 차익 실현에 대한 부담감 완화, 리스크 관리 가능성 증가.
낮아진 진입장벽
청약을 통한 분양권 확보가 부담스러운 일반인도
프리미엄 분양권 거래로 우회 진입 가능.
비규제지역 중심 투자 붐
규제가 약한 지역을 중심으로 소규모 단지 분양권 매입 → 단기 전매 전략 유행.
여전히 존재하는 리스크
양도소득세 부담
단기 양도 시 최대 60% 중과세 적용은 여전히 투자심리에 걸림돌.
금리 및 대출 규제
분양권 매입 후 잔금대출 규제가 까다로워 실질 매입 수요에는 제약.
미분양 위험
모든 분양권이 웃돈을 형성하는 것은 아니며,
오히려 입지나 상품성이 낮은 지역은 ‘하자성 자산’이 될 가능성 존재.
투자자 입장에서의 전략
단기 차익형
전매가 가능한 비규제지역 소형 아파트 중심
청약보다는 프리미엄 분양권 직접 거래 활용
단기 내 매도 목표 시, 주변 입주 예정 단지 공급량 필수 분석
중장기 실수요 겸 투자형
입지, 학군, 교통 등 장기 거주 가능성과 미래 가치 중심 선별
입주 전 분양권 매도도 염두하되, 잔금 대출 조건 철저 확인
분양권 실입주 시 부동산세제 변화도 고려한 장기 시나리오 구성 필요
향후 전망과 시사점
제도적 유연성이 시장 심리에 미치는 영향 크다
전매제한 완화는 단순한 제도 변경이 아니라,
투자자 심리를 직접적으로 자극하는 정책입니다.
제한이 사라지면 ‘언제든 나갈 수 있다’는 안정감이 생기고,
이는 시장 참여율로 이어집니다.
분양권 시장 양극화 심화
규제가 사라졌다고 해서 모든 지역의 분양권이 수익을 안겨주는 것은 아닙니다.
수도권 알짜 지역은 여전히 웃돈이 형성되지만,
외곽이나 지방 중소도시는 원가 이하 거래도 다수 발생 중입니다.
미분양 해소와 거래 활력 측면에서는 긍정적
건설사의 자금난,
미분양 부담을 덜어줄 수 있다는 점에서 전매제한 완화는
분명 단기적 활력을 제공하고 있습니다.
결론
전매제한 완화는 단기적으로 분양권 시장의 유동성을 높이고,
거래 활성화를 통해 침체된 부동산 시장에 긍정적인 신호를 줍니다.
그러나 여전히 세금, 대출, 입지 리스크 등 다양한 요소가 병존하는 만큼,
투자자 입장에서는 철저한 분석과 전략적 접근이 필요합니다.
부동산 시장은 심리와 제도의 상호작용 속에서 움직이며,
이번 완화 조치가 장기적인 수요 회복으로 이어질 수 있을지,
앞으로의 정책 방향과 시장 반응을 면밀히 지켜볼 필요가 있습니다.
추가적으로 궁금하신 사항은 편하게 문의 주세요
상담은 언제나 무료입니다!
국성부동산매니지먼트 1599-3579
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