국성 부동산스터디 / 단계별 부지 조성

한 부지에 건물을 순차적으로 지을 때
첫 공사에 반영할 공용시설은?

한 부지에 창고와 작업동을 지으면서 창고부터 사용하려는 경우가 있습니다.
첫 공사비를 줄이려고 창고 앞만 포장했는데, 뒤쪽 작업동에 수도와 전기를 연결하려고
그 포장을 다시 뜯는다면 공사비뿐 아니라 하역 일정도 영향을 받습니다.
반대로 몇 년 뒤에 지을 건물의 용도도 정해지지 않았는데
설비까지 한꺼번에 설치하면 쓰지 못하는 시설이 남을 수 있습니다.

첫 공사의 목표는 첫 건물을 실제로 운영할 수 있게 만들고,
후속 공사를 시작해도 그 운영을 유지하는 것입니다.
설계 단계에서 지금 사용할 구역과 나중에 손댈 구역을 나누면
공용시설을 언제 어디까지 시공할지 판단하기 쉬워집니다.

두 동을 지을 예정이라면 완성된 부지의 배치도와 첫 건물만 운영하는 시점의 배치도를 따로 그려 봅니다.
두 번째 건물이 들어설 자리뿐 아니라, 그때까지 비어 있는 땅이 어떤 높이와 상태로 남을지 표시합니다.
첫 건물에서 도로까지 실제로 다닐 수 있는 길, 주차할 자리, 빗물이 빠지는 곳,
전기와 물이 들어오는 위치가 모두 연결되어야 합니다.

건축법 제22조는 한 대지에 여러 건축물을 짓는 경우
동별 공사를 완료한 경우도 사용승인 신청 대상에 포함합니다.
다만 동별 신청이 가능하다는 것과 건물 한 동만 완성하면 바로 사용할 수 있다는 것은 다릅니다.
해당 단계에서 필요한 부대시설, 승인 도면과 실제 시공의 일치 여부,
개발행위 준공검사와의 관계를 허가권자와 먼저 확인합니다.
임시사용승인은 별도 요건이 있는 절차이므로 공사 일정의 전제로 삼기 전에 협의합니다.

현장에서는 최종 배치도에 그려진 주차장이나 조경이 후속 공사 구역에 놓인 경우가 있습니다.
그 공간을 첫 단계에 사용할 수 없다면,
승인받을 단계 배치에 필요한 시설을 어디에 어떻게 확보할지 설계에 반영합니다.
소방 활동에 필요한 접근이나 피난 동선 역시 해당 용도와 계획에 맞춰 담당자와 확인합니다.

두 번째 건물의 용도가 아직 정해지지 않았다면 배치도에 확정 부분과 가정 부분을 구분합니다.
건물의 크기나 차량 종류, 이용 인원이 바뀌면 필요한 주차와 공급 용량도 바뀔 수 있습니다.
첫 공사에서 반드시 결정할 위치와 후속 설계에서 다시 검토할 조건을 구분해 두면,
불확실한 계획 때문에 지금 필요한 시설까지 늦어지는 일을 줄일 수 있습니다.

진입로는 도로와 만나는 입구만 보면 판단하기 어렵습니다.
첫 건물에 들어오는 차량이 어디에서 꺾고, 하역하거나 주차하고,
다시 도로로 나가는지 끝까지 따라가 봅니다.
화물차가 출입한다면 현장에서 쓰는 차량을 기준으로 회전과 후진 구간을 확인합니다.
승용차는 지나가도 화물차가 회전하려면 미래 건물 자리를 침범하는 배치라면
최종 단계에서 다시 막힐 수 있습니다.

공용도로의 위치와 폭, 경사, 배수, 포장 구조는 최종 배치를 고려해 정합니다.
다만 후속 공사의 중장비와 자재 차량이 같은 길을 쓴다면
첫 공사에 모든 마감 포장을 끝내는 것이 합리적인지 따져 봅니다.
첫 건물 운영과 사용승인에 필요한 구간은 해당 단계의 요건에 맞춰 완성하고,
후속 굴착이나 중장비 통과가 예정된 구간은 보호·복구 범위를 견적에 반영합니다.

두 번째 공사가 시작되면 주차 면이 줄거나 하역장 앞에 자재가 쌓일 수 있습니다.
이용자 통행, 공사차량 진입, 보행과 피난에 필요한 공간을 구분하고
가설 울타리와 출입 통제 위치도 표시합니다.
입구를 하나만 쓸 수 있다면 차량이 만나는 지점과 시간대를 정해
운영 중인 건물의 동선이 막히지 않도록 계획합니다.

미래 건물 앞의 회차 공간을 지금 임시 주차로 쓰는 경우에는 사용 기간과 대체 주차 위치를 적어 둡니다.
나중에 울타리가 생기는 시점에도 첫 건물의 주차와 하역이 유지되는지 확인해야 합니다.
한 번 그려 놓은 차량 동선도만 보지 말고,
첫 건물 개장일과 두 번째 건물 착공일의 상태를 각각 검토하는 것이 좋습니다.

두 번째 건물 자리에 아직 지붕이 없더라도 비가 내리면 물은 흐릅니다.
성토하고 비워 둔 땅이나 절토한 사면에서 내려오는 빗물이
먼저 지은 건물의 출입구, 주차장, 옆 토지 쪽으로 몰리지 않는지 확인합니다.
계획고는 건물 바닥만의 높이가 아니라
도로 접속부, 야드, 배수로 바닥, 방류 지점까지 이어지는 높이 관계로 봐야 합니다.

배수계획은 첫 단계와 최종 단계의 유역과 포장 면적을 나누어 검토합니다.
최종 단계에 지붕과 포장이 늘면 유출 조건이 달라지고,
공사 중에는 흙과 자재가 임시 물길을 막을 수 있습니다.
공용 우수관과 맨홀, 방류 경로는 최종 조건을 검토하되,
첫 단계에 실제로 사용할 구간은 그때부터 기능할 수 있게 정리합니다.

공용 간선이 첫 단계에서 포장할 도로나 마당을 지나간다면 나중에 다시 파는 비용까지 비교합니다.
먼저 매설하는 편이 나은 구간, 나중에 연결할 맨홀과 분기 위치,
후속 공사까지 막아 둘 관 끝을 도면에 구분합니다.
향후 건물 기초 바로 아래나 옹벽 배면처럼 접근이 어려운 곳은 피하고,
청소나 점검을 할 수 있는 자리인지도 봅니다.

우수와 오수는 각각 어디로 가는지 확인합니다.
오수의 접속 또는 처리 조건과 우수의 방류 조건은 별개로 검토합니다.
방류 지점이나 기존 관의 높이가 확인되지 않았다면
도면상 경사가 나온다는 이유만으로 시공 범위를 확정하지 않습니다.
임시 배수로, 토사 유출 방지, 사면 보호는 영구시설과 별도로 누가 유지할지 정합니다.

첫 건물만 쓸 때와 모든 건물을 함께 쓸 때의 설비 목록을 각각 만듭니다.
수도는 사용 목적과 동시에 필요한 물의 양, 압력, 관경을 검토하고,
전기는 장비 용량과 가동 시간대, 기존 계약과 신설·증설 조건을 확인합니다.
같은 부지라는 이유만으로 계량기를 공용으로 쓸 수 있다고 판단하지 않고,
관할 수도사업소와 전기 공급기관에 필요한 신청과 계량 방식을 각각 확인합니다.

나중에 건물을 별도로 임대하거나 매각할 가능성이 있다면 사용량 정산과 고장 시 책임도 고려합니다.
공용 간선에서 분기하는 방안과 건물마다 별도로 인입하는 방안을 비교하고,
계량기와 차단밸브, 전기함을 점검하기 쉬운 곳에 둡니다.
후속 건물을 연결할 때 첫 건물 전체가 단수되거나 정전되는 구조인지도 확인합니다.

최종 용량이 아직 미정이라면 설비 전체를 미리 사들이기보다
통과 공간과 예비 관로, 분기할 자리부터 검토할 수 있습니다.
예를 들어 첫 공사에 마감할 차량 통로 아래 보호관을 확보해 두면,
후속 공사 때 도로를 다시 절단할 범위를 줄일 수 있습니다.
실제 관로의 재질·규격·이격·보호 방식과 검사 절차는 설비 설계 및 공급기관 협의에 맞춰 정합니다.

예비 관로가 있어도 양 끝을 찾지 못하거나 다른 기초에 막히면 쓰기 어렵습니다.
출입 가능한 점검 위치와 관 끝의 높이, 막음 상태를 남기고 되메우기 전에 사진과 실측 자료를 확보합니다.
첫 시공분과 후속 시공분의 담당을 나눌 때는 관로만 설치하는지,
배선·배관까지 끝내는지, 접속과 시험은 누가 맡는지 명확히 합니다.

첫 번째 칸은 첫 건물 사용에 필요한 시설입니다.
실제로 쓰는 진입 구간, 필요한 주차와 보행 공간, 배수·급수·전기, 현장에 적용되는 안전시설을 넣습니다.
두 번째 칸은 나중에 다시 파기 어려운 구간입니다.
포장 아래 간선이나 횡단 보호관, 맨홀과 관통부처럼 선시공할 부분을 검토합니다.
세 번째 칸은 후속 단계가 확정된 뒤 설치할 시설입니다.
후속 건물 전용 배관과 배선, 장비, 그 건물 앞 마감처럼 배치와 사용 조건에 따라 달라지는 항목을 넣습니다.

예를 들어 창고 한 동을 먼저 운영하고 뒤쪽에 작업동을 지을 계획이라면,
첫 창고의 하역과 주차는 후속 공사 울타리 밖에서도 유지돼야 합니다.
양쪽 건물이 함께 쓰는 마당 아래로 전선과 수도가 지나갈 예정이면 횡단 구간을 먼저 검토하되,
뒤쪽 작업동 안의 배선이나 설비는 용도가 확정된 뒤 정합니다.
뒤쪽이 비어 있는 기간에도 빗물이 첫 창고 쪽으로 몰리지 않도록 임시 배수 경로를 남깁니다.

견적서에는 각 시설의 시작점과 끝점, 첫 공사에서 완료할 상태, 후속 공사에 인계할 상태를 씁니다.
‘전기 관로 포함’이라고만 적으면 보호관, 인출선, 점검구, 포장 복구가 각각 포함인지 알기 어렵습니다.
도면의 번호와 견적 항목을 연결해 놓으면
공사 중 변경이 생겼을 때 어느 비용과 일정이 영향을 받는지 확인하기 쉽습니다.

첫 공사가 끝나면 공용시설의 실제 위치와 높이,
차단밸브와 분전함, 분기점, 남겨 둔 관로를 준공 자료에 표시합니다.
공사 중에 경로가 바뀌었다면 설계 원본과 다른 부분도 기록합니다.
후속 공사의 시작은 땅을 다시 파는 날이 아니라,
이 자료를 바탕으로 운영 중인 시설을 보호하면서 접속할 순서를 정하는 날입니다.

착공회의에서 세 가지를 결정합니다

국성은
토목설계를 주업무로 건축설계 / 인허가 / 시공 / 준공 / 건물종합관리까지 직접 진행합니다.
한 부지에 건물을 단계별로 지을 계획이라면
첫 건물의 용도와 운영 예정일, 후속 건물의 위치를 표시한 배치도를 준비해 주세요.

추가로 궁금하신 사항은 편하게 연락주세요.

참고: 건축법 제22조 / 국토계획법 제62조. 적용 절차와 시설 범위는 허가 조건과 설계에 따라 확인합니다.