기존 건물이 있어도 신축계획을 먼저 심사받을 수 있습니다

건축허가는 현재 건물의 존치 여부만 보는 것이 아니라,
기존 건물을 철거한 뒤 들어설 새 건축계획이 건축법과 관계 법령에 맞는지를 심사하는 절차입니다.

허가도서에는 기존 건축물의 위치와 철거범위,
새 건축물의 배치/높이/용도/주차/도로조건 등을 구분하여 표시합니다.
허가권자는 철거가 완료된 상태를 전제로 새 건축계획을 검토할 수 있습니다.

따라서 철거비를 먼저 지출하기보다
신축 가능 여부와 예상 규모를 확인한 뒤 철거하는 방식이 사업 위험을 줄이는 데 유리합니다.

건축허가와 해체허가/신고는 별도 절차입니다

새 건물의 허가를 받았다고 해서 기존 건물을 바로 철거할 수 있는 것은 아닙니다.
기존 건물의 해체는 건축물관리법에 따라 규모와 위치, 주변 여건에 맞는 해체허가 또는 해체신고가 필요합니다.

해체허가 대상은 해체계획서 검토나 해체공사감리자 지정이 필요할 수 있습니다.
단순히 작은 건물이라는 이유만으로 신고대상이라고 단정하지 말고 도로변 위치와 주변 건축물까지 확인해야 합니다.

허가 명칭은 신축이 아니라 개축이 될 수도 있습니다

일상적으로는 기존 건물을 철거하고 새로 짓는 공사를 모두 신축이라고 부르지만,
건축법상 구분은 기존 건물과 새 건물의 규모에 따라 달라질 수 있습니다.

정확한 건축행위 구분은 설계도면의 건축면적/연면적/층수/높이를 기존 건축물과 비교해 결정해야 합니다.
명칭이 달라지면 적용되는 기존 건축물 특례나 허가도서도 달라질 수 있습니다.

실무에서는 어떤 순서로 진행할까요?

이런 건물은 허가 전에 더 꼼꼼히 확인해야 합니다

오래된 건물은 건축물대장과 실제 모습이 다른 경우가 많습니다.
대장에 없는 창고와 처마, 무허가 증축부분이 있다면 현황을 그대로 두고
신축허가를 신청할 수 있는지 관할청과 먼저 협의해야 합니다.

위반사항을 철거로 해소하는 조건이 붙거나, 해체범위와 소유권을 증명하는 보완서류가 요구될 수 있습니다.
철거업체 견적만 받은 상태에서 공사일을 먼저 확정하면 일정이 밀릴 수 있습니다.

건물과 토지의 권리관계도 먼저 정리해야 합니다

건축주는 새 건축물을 지을 대지의 소유권 또는 적법한 사용권원을 확보해야 합니다.
기존 건물이 다른 사람 소유라면 토지 소유자라는 이유만으로 임의 철거할 수 없습니다.

공유지분/상속 미정리/가압류와 근저당/임차인 점유가 있다면
철거동의와 명도, 비용부담을 서면으로 정리해야 합니다.
건물 등기가 남아 있거나 소유자가 불일치하면 해체허가와 건축물대장 말소 과정에서 문제가 생길 수 있습니다.

매매계약을 앞둔 경우에는 ‘신축허가가 나오면 잔금을 지급한다’는 조건과
기존 건물의 철거주체/비용/폐기물/인도시점을 특약으로 구체화하는 것이 안전합니다.

신축 착공 전에 마지막으로 확인할 사항

철거 후 측량에서 대지 높이나 경계조건이 예상과 다르게 확인되면 기초/배수/주차계획을 수정해야 할 수 있습니다.

 착공을 서두르기보다 해체된 현장을 설계자와 다시 확인하는 과정이 필요합니다.

※ 실제 절차는 건축물의 규모/구조/위치/위반 여부와 관할 행정기관의 검토에 따라 달라질 수 있습니다.
철거계약을 체결하기 전에 건축사와 해체계획을 함께 확인하시기 바랍니다.