임대수익형 상가 설계, 평면계획이 수익률을 좌우합니다.
상가 건축을 고민하시는 분들과 상담을 하다 보면 가장 많이 듣는 질문이 있습니다.
“입지만 좋으면 수익은 자연스럽게 따라오지 않나요?”
물론 입지는 매우 중요합니다.
그러나 실제 임대 현장에서 보면
같은 상권, 같은 대지 조건임에도 수익률이 확연히 다른 건물이 존재합니다.
그 차이를 만드는 핵심 요소 중 하나가 바로 ‘평면계획’입니다.
임대수익형 상가는 예쁜 건물을 짓는 것이 목적이 아닙니다.
공실 없이, 안정적으로, 오랫동안 임대가 유지되는 구조를 만드는 것이 목적입니다.
그리고 그 시작이 평면입니다.
“면적”보다 중요한 것은 “쓸 수 있는 구조”입니다
건축주 입장에서 가장 먼저 보는 것은 연면적과 전용면적입니다.
하지만 임차인은 다르게 봅니다.
기둥이 중앙에 크게 자리 잡고 있지는 않은지
화장실 위치 때문에 매장 동선이 끊기지는 않는지
주방 배치가 가능한지
분할 임대가 가능한 구조인지
예를 들어 30평 상가라고 해도, 실사용 가능한 면적이 비효율적으로 나뉘어 있다면
임차인 입장에서는 체감 면적이 훨씬 작게 느껴집니다.
반대로 같은 30평이라도 기둥 위치와 설비 계획이 정리된 평면은 훨씬 넓고 활용도 높게 느껴집니다.
이 차이가 결국 임대료 협상에서 영향을 줍니다.
임차인이 “구조가 좋다”고 느끼는 순간, 임대 조건은 유리해집니다.
1층 평면은 ‘수익의 얼굴’입니다
임대수익형 상가에서 1층은 건물의 얼굴이자 수익의 핵심입니다.
전면부 폭이 넓은지
출입구 위치가 자연스러운지
가시성이 확보되는지
분할 임대가 가능한지
전면이 좁고 깊이만 긴 구조는 업종 선택 폭이 줄어듭니다.
반대로 전면이 넓고 쇼윈도 연출이 가능한 구조는
카페, 프랜차이즈, 편의점 등 다양한 업종이 선호합니다.
또한 최근에는 한 매장만을 고려하기보다 분할 임대 가능성까지 열어두는 설계가 중요합니다.
1층을 2개 호실로 나눌 수 있는 구조라면 경기 상황에 따라 임대 전략을 유연하게 조정할 수 있습니다.
이 유연성이 곧 리스크 관리입니다.
계단과 엘리베이터 위치가 공실을 만듭니다
2층 이상 상가에서 자주 발생하는 문제가 있습니다.
“위층은 잘 안 나가요.”
그 이유 중 상당 부분은 평면에서 시작됩니다.
계단이 구석에 숨어 있지는 않은지
엘리베이터 접근성이 떨어지지는 않는지
2층 진입 동선이 자연스럽지 않은지
계단이 잘 보이지 않으면 사람은 올라가지 않습니다.
건축주는 “2층도 같은 면적이니 임대료도 비슷해야 한다”고 생각할 수 있지만,
실제 상권에서는 진입 동선이 곧 가치입니다.
계단과 엘리베이터를 건물 중앙이 아닌,
외부에서 시각적으로 인지 가능한 위치에 계획하면 상층부 임대 가능성은 확연히 달라집니다.
코어 배치 하나로 임대 전략이 달라집니다
화장실, 계단, 엘리베이터, 설비실을 포함한 ‘코어’ 위치는 단순한 기능 배치가 아닙니다.
코어를 어디에 두느냐에 따라
호실 분할 가능 여부
업종 유연성
전용면적 확보율
복도 면적 손실률
이 모든 것이 달라집니다.
예를 들어 코어를 한쪽에 집중시키면 반대편은 넓은 무주 공간으로 확보할 수 있습니다.
반면 중앙 코어는 동선은 편리할 수 있지만 임대 분할이 애매해질 수 있습니다.
결국 평면계획은 “지금 한 번 임대할 건가?”가 아니라
“10년 동안 다양한 업종에 대응할 수 있는가?”를 고민해야 합니다.
설비 계획이 임차인을 가립니다
임대수익형 상가에서 간과되기 쉬운 것이 설비입니다.
급배수 위치
배기 덕트 계획
전기 용량
층별 배관 샤프트
이 부분이 준비되지 않으면 음식점, 카페, 병원 등 수익성 높은 업종 유치가 어려워집니다.
특히 배기 덕트 계획이 미흡하면 추후 외부에 덕트를 추가 설치해야 하고,
이는 외관 훼손은 물론 민원 문제로 이어질 수 있습니다.
결과적으로 특정 업종을 받지 못하게 되고, 공실 기간은 길어집니다.
처음 평면 단계에서 설비 여유를 확보해두는 것은
추가 비용이 아니라 미래 수익을 위한 보험입니다.
주차 동선과 출입구는 체류 시간을 결정합니다
최근 상가 임대에서 중요한 요소 중 하나가 ‘체류’입니다.
고객이 머무르는 시간이 길어질수록 매출은 올라가고,
매출이 오르면 임대 안정성도 높아집니다.
주차장에서 매장으로 이어지는 동선이 자연스러운지
보행자 동선과 차량 동선이 충돌하지 않는지
건물 진입이 직관적인지
평면 단계에서 이러한 흐름을 고려하지 않으면, 완공 후에는 수정이 어렵습니다.
분양형이 아닌 ‘보유형’ 관점으로 봐야 합니다
임대수익형 상가는 분양 후 떠나는 건물이 아니라,
건축주가 계속 보유하며 운영하는 자산입니다.
따라서 평면계획은 단기 분양 홍보용이 아니라
장기 임대 안정성을 기준으로 설계되어야 합니다.
업종 변화에 대응 가능할 것
경기 변동에도 임대 전략을 바꿀 수 있을 것
한 호실 공실이 전체 수익에 큰 타격을 주지 않도록 구성할 것
이 모든 전략의 출발점이 평면입니다.
실제 현장에서 느끼는 차이
현장에서 여러 상가를 비교해 보면,
겉모습은 비슷하지만 임대 속도는 전혀 다른 사례가 많습니다.
어떤 건물은 준공 직후 빠르게 임대가 완료되고,
어떤 건물은 몇 달, 길게는 1년 이상 공실이 이어집니다.
그 차이는 대개 다음에서 갈립니다.
전면 활용도
코어 배치
분할 가능성
설비 여유
동선의 자연스러움
결국 평면계획은 단순한 도면이 아니라
수익 구조를 설계하는 작업입니다.
마무리하며
상가 건축은 한 번의 선택이 아니라
10년, 20년을 좌우하는 투자 결정입니다.
겉으로 보이는 디자인보다,
보이지 않는 평면 구조가 더 큰 차이를 만듭니다.
“이 구조로 과연 공실 없이 갈 수 있을까?”
“나중에 업종이 바뀌어도 대응이 가능할까?”
“임대 전략을 유연하게 가져갈 수 있을까?”
이 질문에 확신이 없다면,
설계 단계에서 한 번 더 점검해보셔야 합니다.
국성부동산매니지먼트는 단순히 건물을 짓는 관점이 아니라,
운영과 임대까지 고려한 수익 구조 중심의 기획을 함께 고민합니다.
상가 건축을 계획 중이시라면,
지금 구상하고 계신 평면을 한 번 검토 받아보셔도 좋겠습니다.
작은 배치 하나가 수익률을 바꿀 수 있습니다.
궁금하신 점이 있다면 언제든지 국성부동산매니지먼트로 문의 주세요.
전화 한 통이 수익 구조를 다시 설계하는 시작이 될 수 있습니다.
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2026-02-23
국성
