종합부동산세 개편이 고가주택 시장에 미친 영향 > 부동산스터디

안녕하세요. 국성부동산매니지먼트입니다!

최근 몇 년간 정부의 부동산 정책 중 가장 민감한 이슈 중 하나는 바로

**종합부동산세(이하 종부세)**였습니다.

특히 2022년 이후 정부의 종부세 완화 정책과 2023~2025년 개편안 시행은

고가주택 시장에 직접적인 영향을 미치고 있습니다.

이번 글에서는 종부세 제도 변화의 흐름을 짚고,

이러한 변화가 고가주택 수요와 가격,

보유 심리에 어떤 변화를 가져왔는지를 구체적으로 분석해보겠습니다.

종합부동산세란 무엇인가?

종합부동산세는 고액의 부동산을 보유한 자에게 부과되는 부유세 성격의 국세입니다.

주택 보유분과 토지 보유분으로 나뉘며,

특히 주택에 대한 종부세는 과세표준이 높고 누진세율이 적용되기 때문에

고가주택 보유자에게는 세금 부담이 큽니다.

과거 종부세 구조 (2020~2022년 기준)

1주택자: 공시가격 11억 초과분에 부과

다주택자: 합산 공시가격 6억 초과

세율: 0.6~6.0% (다주택자 중과 적용)

특히 2021년에는 다주택자 중과세율 인상과 공정시장가액비율 상향이 맞물리면서,

서울 강남권 등 고가주택 보유자들의 세 부담은 급격히 늘었습니다.

종부세 개편 배경: 과도한 세 부담 논란

2021~2022년 사이 다주택자를 겨냥한 종부세 강화 정책은,

일정 부분 부동산 시장 억제 효과를 가져왔지만 동시에

세부담 과중 논란과 조세저항을 일으켰습니다.

특히 아래와 같은 문제가 제기됐습니다.  

은퇴 고령자의 '현금흐름 없는 보유세 부담'

일시적 2주택자 및 상속주택 보유자에 대한 과세 불합리

공시가격 급등에 따른 갑작스러운 세 부담 증가

임대사업자 등록 폐지에 따른 예외조항 소멸

이에 따라 2022년 정권 교체 이후

정부는 종부세 완화 및 제도 정상화 방안을 발표하였고,

2023년부터 대대적인 개편이 시작됐습니다.

종합부동산세 개편 주요 내용 (2023~2025)

이러한 개편은 고가주택 보유자의 종부세 부담을 실질적으로 완화시켰으며,

특히 서울 강남·서초·용산 등 고가 아파트 밀집 지역에 거주하는

1주택자들에게 긍정적인 신호로 작용했습니다.

개편 이후 고가주택 시장의 변화 분석

보유심리 안정 → 매도물량 감소

과거에는 종부세 부담을 피하기 위해 연말에 절세 매물이 다수 나왔지만,

2023년부터는 보유세 완화 덕분에 매도 압박이 줄어들었고

시장에 매물이 감소하는 현상이 뚜렷해졌습니다.

특히 1주택자의 경우 공제금액 상향으로 인해

종부세 대상자 자체가 대폭 줄어들면서 심리적 안정 효과가 컸습니다.

강남권 고가 아파트 매매가 회복세

2023년 하반기부터 강남, 반포, 잠실 등

15억 이상 고가 아파트 중심으로 매수세가 다시 살아나기 시작했습니다.

이는 금리 완화 기대감과 함께 종부세 부담 감소가 시장에 긍정적으로 작용했기 때문입니다.

강남구 대치동 은마아파트: 2022년 저점 대비 2024년 말 2~3억 회복

송파구 잠실주공5단지: 매매가 20억 재돌파

법인·다주택자의 거래 전략 변화

과거에는 종부세 회피를 위해 주택을 법인 명의로 양도하거나 증여하는 사례가 많았으나,

개편 이후에는 실거주용 보유 전략이나 매입 후 장기보유 전략으로 변화하고 있습니다.

또한, 임대사업자의 일부 혜택 복원과 함께 법인의

신규 매입 수요도 일부 회복세를 보이고 있습니다.

고가주택 투자 수요의 회복

종부세 완화는 고가주택에 대한 투자 접근 장벽을 낮추는 역할을 했습니다.

특히 다음과 같은 수요자의 시장 재진입이 확인되고 있습니다.

고소득 실거주 수요자

기존에는 세 부담으로 구입을 망설였던 계층이,

공제 상향과 세율 완화를 계기로 구매에 나서고 있음

예: 반포 래미안퍼스티지, 청담 자이 등 거래량 증가

증여 및 상속 수요 증가

과거에는 종부세 부담으로 증여 시점이 앞당겨지는 경향이 있었으나,

최근에는 부담 완화로 여유 있게 자산 이전 시기 조절 가능

외국인 및 고액 투자자 유입

서울 고급 주택 시장에 대한 관심이 다시 증가 중이며,

외국인의 거래 비중도 다시 상승세

종부세 개편이 가져온 긍정적 효과

결과적으로 2023~2025년 종부세 개편은 고가주택 시장의 회복에 기여하고 있으며,

부동산 시장의 급락 위험을 완화하는 ‘완충 장치’로 기능하고 있습니다.

향후 고가주택 시장 전망

단기: 추가 완화 기대에 따른 매수세 유지

2025년까지의 추가 세제 안정화 및 금리 인하 시점과 맞물려,

고가주택 중심의 매수세는 당분간 유지될 전망

중기: 보유보다 실거주 중심으로 변화

종부세 부담이 낮아지긴 했지만 여전히 세부담 존재

향후 정책 불확실성 고려 시 실거주 중심의 장기보유 전략 강화 예상

장기: 공시가격 현실화와 연계해 변화 가능

향후 공시가격 현실화 로드맵과 종부세 연계 여부가 관건

과세 기준과 공시가격 변동이 시장에 새로운 변수로 작용할 가능성 존재

국성부동산매니지먼트의 제언

고가주택은 가격 자체도 중요하지만,

세금, 보유전략, 상속·증여 전략까지 종합적인 자산관리 전략이 필요합니다.

저희 국성부동산매니지먼트는 다음과 같은 분야에서 전문가 상담을 제공합니다.

종부세 및 보유세 절세 시뮬레이션

실거주 및 임대 전략 맞춤 분석

고가주택 증여·상속 컨설팅

공시가격 이의신청 및 절세 대응 전략

고가주택 보유자라면,

종부세 개편이라는 기회를 단순한 세금 감소 이상의 자산 전략 기회로

활용하는 것이 중요합니다.

마무리

종합부동산세는 단순한 세금이 아니라, 부동산 시장의 심리를 좌우하는 정책 도구입니다.

종부세 개편은 고가주택 시장에 숨통을 틔워주는 역할을 하였고,

시장 안정과 자산 가치 회복에도 일정 부분 기여했습니다.

그러나 제도 변화는 항상 반복될 수 있으므로,

정확한 분석과 전문가의 조언을 통해 변화에 능동적으로 대응하는 자세가 필요합니다.

국성부동산매니지먼트는 언제나 여러분의 자산을 지키는 든든한 파트너가 되겠습니다.

추가적으로 궁금하신 사항은 편하게 문의 주세요

상담은 언제나 무료입니다!

국성부동산매니지먼트 1599-3579