비규제 지역 부동산 거래량 분석 > 부동산스터디

안녕하세요. 국성부동산매니지먼트입니다!

규제의 그늘을 벗어난 시장의 움직임을 읽다

규제가 사라진 곳에서 벌어지는 일들

2020년대 들어 정부는 부동산 시장 안정을 목표로

강력한 규제책을 연달아 시행해왔습니다.

대표적인 것이 조정대상지역·투기과열지구·투기지역 등으로

나뉘는 부동산 규제 지역의 지정입니다.

대출, 세금, 전매제한 등의 규제가 강화된 이들 지역에 비해,

비규제 지역은 상대적으로 자유로운 거래 환경을

유지하며 투자자들의 관심을 꾸준히 받아왔습니다.

특히 2022~2024년 사이 규제 완화 기조가 본격화되며,

수도권 일부 및 지방 거점도시의 규제 해제 지역이 확대되었습니다.

이에 따라 비규제 지역의 부동산 거래량이 눈에 띄게 증가했고,

이와 맞물려 가격 상승 및 투자 수요 집중 현상도 발생했습니다.

이번 글에서는 최근 3년간 비규제 지역의 거래량 변동,

그 배경과 의미, 정책적 시사점을 중심으로 깊이 있는 분석을 제공하고자 합니다.

비규제 지역이란? 정의와 범위

비규제 지역이란 정부로부터 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로

지정되지 않은 지역을 말합니다.

이 지역에서는 다음과 같은 자유로운 거래 조건이 특징입니다.

LTV(주택담보대출비율) 최대 70%까지 가능

DTI(총부채상환비율) 적용 제외 또는 완화

양도소득세 중과 배제, 다주택자 세제 부담 낮음

전매제한 거의 없음, 분양권 거래 상대적으로 자유로움

청약 자격 기준 완화, 무주택·지역 거주 제한 적음

이러한 특징으로 인해 투자자 및 실수요자의 접근성이 높고,

규제 지역에서 밀려난 수요가 유입되는 효과가 발생합니다.

거래량 추이 분석 (2022~2024년)

수도권 비규제 지역: 대표 사례

경기 김포시 (2022년 11월 규제 해제)

거래량 변화

2022년 10월: 235건

2022년 12월: 684건 → 약 3배 증가

2023년 상반기: 평균 월 700~800건 수준 유지

분석

규제 해제 직후 급격한 거래량 증가가 나타났고,

2023년 상반기에는 안정적인 수준에서 유지.

이는 실거래 신고 자료와 국토부 통계에서 확인되며,

투자 수요보다는 실수요 회복 성격이 강함.

 인천 연수구 (2023년 1월 규제 해제)

거래량 변화

2022년 12월: 317건

2023년 2월: 882건 → 약 2.8배 증가

2023년 하반기: 투자자 거래도 본격 유입

분석

GTX-B 수혜 기대감과 함께 규제 해제가 맞물리며 거래량 증가.

특히 중소형 평형대의 매입이 활발했으며,

구축 아파트 중심으로 매매가 반등.

지방 광역시 및 중소도시

세종시 (2022년 말 규제 전면 해제)

거래량 변화

2022년 11월: 194건

2023년 1월: 738건 → 거래 급증

2024년 상반기: 가격 상승기 진입

분석

세종시는 2020~2021년 과열로 인해 강한 규제를 받다가

2022년 하반기부터 전면 해제되면서 투자자들이 다시 유입.

거래량 증가와 더불어 2024년 초에는 매매가 반등세도 관측됨.

전북 전주시 (규제 지역 지정 이력 없음)

거래량 변화

2022~2024년 꾸준한 증가세

2024년 상반기 월 평균 500건 이상 유지

분석
규제 지역에 포함되지 않은 지역 중 가장 안정적 수요 흐름을 보임.

지역 거점도시로서의 역할 강화, 전북 혁신도시 수요,

그리고 상대적으로 낮은 가격이 매력으로 작용.

비규제 지역 거래 증가의 요인 분석

규제지역 피로감 → 풍선효과

규제지역의 강한 대출 규제, 세금 중과 등으로 인해 투자자와 실수요자가 상대적으로

자유로운 비규제 지역으로 몰리는 ‘풍선효과’가 주요 요인입니다.

실수요 및 투자자 동시 유입

실수요자는 대출 조건이 완화된 지역을 선호

투자자는 전매가 자유롭고 양도세 중과가 없는 지역을 선호
→ 이중 수요가 거래량을 빠르게 늘리는 구조

공급 부족 및 희소성

비규제 지역은 신규 분양 단지가 제한적이며,

매매 시장에서도 매물 품귀 현상이 빈번.

이에 따라 적은 공급 대비 수요가 몰려 거래가 활발해짐.

금리 안정화 기대감

2023년 후반부터 금리 인하 가능성이 부각되며,

미리 저가 매입하려는 수요가 움직이기 시작.

특히 비규제 지역은 레버리지를 활용한 투자 접근이 가능해 거래량 증가에 기여.

 

비규제 지역의 리스크와 주의사항

단기 급등 후 조정 가능성

비규제 지역의 거래량이 급증하면 가격이 단기 급등할 수 있으며,

이후 실수요 부족 시 가격 조정 우려가 존재합니다.

입지별 양극화

같은 비규제 지역이라도 교통, 인프라,

학군 등 입지에 따라 시세와 거래량이 차이납니다.

균일한 상승이 아니라 특정 지역만 강세를 보일 가능성이 높습니다.

규제 재지정 가능성

정부가 다시 규제를 강화하거나 해당 지역을 규제지역으로 지정할 경우,

거래량 위축과 가격 하락이 동반될 수 있으므로 선별적 접근이 필요합니다.

정책적 시사점

비규제 지역의 거래량 급증은 정부 규제 정책이 가져온 간접적 결과입니다.

시장의 자연스러운 흐름이 아닌,

정책에 따라 왜곡된 수요 이동이 반복될 경우 다음과 같은 부작용이 우려됩니다.

풍선효과의 반복 → 비규제 지역 과열

비수도권 주택시장 과도한 상승 → 실수요자 피해

규제 해제→투기세력 유입→가격 급등→재규제의 악순환

이에 따라 정책당국은 지역별 수요 흐름을 미리 감지하고,

규제의 정밀 타겟팅과 함께 청약, 대출, 세제 조정 등 세부 조율이 필요한 시점입니다.

결론: 투자와 실거주의 균형점 찾기

비규제 지역의 부동산 거래량 증가는 단순히 “투자자가 몰린 결과”라기보다는 

정책과 시장의 상호작용에 따른 흐름으로 해석해야 합니다.

특정 지역은 실수요가 뒷받침된 건전한 상승이지만,

다른 일부 지역은 **단기 투기 수요가 주도한 ‘불균형 성장’**일 수 있습니다.

국성부동산매니지먼트는 데이터에 기반한 지역별 분석과 거시정책 변화에 대한 면밀한 해석을 통해

고객 여러분께 보다 현실적이고 전략적인 투자 가이드를 제공해 드리고자 합니다.

향후에도 비규제 지역의 거래량과 가격 변동을 주기적으로 분석하여,

시장의 방향성과 기회 요인을 발 빠르게 전달드리겠습니다.

추가적으로 궁금하신 사항은 편하게 문의 주세요

상담은 언제나 무료입니다!

국성부동산매니지먼트 1599-3579